第287章 新一轮海外投资 (2/2)
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气，朝吴光震抱拳示意，显得很真诚。
所以人才反应过来，刘志成肯定是交代了底价，而且目前应该还在底价范围内，否则郝庆文不会如此谦虚。 吴光震挤出一丝笑容，应付了一下。
他想学他岳父的海派作风，可发现压根行不通。
近40亿港币的地皮费，再加上建筑费、税费，可能要投资60亿港币以上的项目。
这得多少钱啊！
一时间，吴光震不由得感叹，拍卖会碰到黄埔集团，只能说不是一件轻松的事情。
当刘志成得知39.2亿港币拍得钻石山地王时（前世为35.3亿港币），虽然有些错愕，但还是满意的鼓励了郝庆文一番。
他心里有过十成的预算，甚至是十二成的预算，毕竟他需要投资；十二成的地皮预算，也是比欧美投资赚钱。
更何况，这种项目只要策划一下，将可以把地皮费多出的补偿回来。
比如售楼时间安排，比如九七年七月前，签订一种长期租赁合同（价格优惠一点），都可以多赚一点。
至于会不会被骂，刘志成压根不怕，人站在的角度不一样，他是一间上市公司的董事局主席，是需要为六七万股东负责的。
可以说，九七下半年之前，刘志成起码要让黄埔集团抛售数百亿的资产（目前一年物业交易额是4500亿），并投资在欧美市场上。
当然了，核心写字楼和商场不会出售。
……………
3月伊始，纽约曼哈顿。
黄埔集团北美公司与弘利投资管理公司，已经搬迁至自有物业——公园大道245号。
会议室里，刘志成望着华洋参半的高级职员，觉得这个配置很不错；
里面不少洋人高级职员，都是原来奥林匹亚约克公司的管理层，在里切曼的介绍人加盟黄埔地产投资管理。
“会议开始吧，先说说‘黄埔1号’投资的项目目标１刘志成淡定的说道。
在二月下旬，黄埔集团顺利私募5亿美刀的商业地产基金，刘志成将这只基金交给了黄埔北美地产投资管理公司进行管理。
当然，刘志成是在亲自布局投资方向。
黄埔北美地产投资管理副总裁larry（拉里），进行了汇报：“BOSS，按照公司的投资大方向，我们找到了一个不错的项目。”
刘志成点点头，然后示意继续。所谓大方向投资，就是优先考虑纽约大学周边的商业物业，而且最好是零售物业，即购物中心、商铺。
他剽窃了巴菲特的创意，认为学校搬不走，那么周边的零售物业自然也会很快转旺。
拉里认真的汇报道：“RTC集团（美丽国资产重组托管公司）在上个月透露出消息，一块纽约大学城的零售物业打算出售，该物业目前无杠杆的收益率为10%（即不贷款购买）。”
不贷款收益率为10%，其实是偏低，意思若是贷款购买，减掉利息支出，收益率可能更低！
就在刘志成觉得不是特别理想的时候，拉里接下来的话，让他眼前一亮。
“通过我们的调查，发现这个零售物业最大的客户，占据着20%的出租面积。
但是每平方尺租金他们只需支付5美刀，而其它租客的平均租金为70美刀每平方尺。”
这就拉流量的做法，这个最大的客户一定是自带流量的大企业，所以才让原来的物业主如此让步。
这种情况在商业地产中，非常常见。
比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼，也有大量的超低租金的租客，这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。
香江当然不需要，能给大企业打个八折，就已经是很大的让步了，谁让香江是寸土寸金。
铜锣湾的租金，是曼哈顿第五大道的两倍。
刘志成马上问道：“最大租户的合同什么时候结束？”
拉里说道：“还有九年到期。”
九年到期，这个最大的租客不可能搬走，毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。
那么，若是按照2001年租金，瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35%左右，因为这期间其它租客的租金也是在涨的。
70美刀每平方尺每月，实在太廉价了，而铜锣湾的商铺已经是200~300美刀左右。
一旦美丽国经济转旺（应该就是今年开始），大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。
刘志成点点头，说道：“继续说下去，我很有兴趣这个项目１
拉里高兴的点点头，将这个物业的地理位置、总面积、总售价，一一做了介绍。
总计是9.02万平方尺，售价在4亿美元~4.2亿美元区间。
非常理想的价格！若不是欧美经济糜烂了三四年，那里会如此便宜。
刘志成做事一向果断，马上询问道：“你们之中，有过零售物业管理经验的人，请举手示意一下１
一众北美高级职员纷纷举手，高达七成左右，看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。
其实，黄埔集团的商业地产管理经验，也已经成长为世界级的团队。
这几年不仅引进了国外的管理经验，还因地适宜的形成了自己的管理体系。
刘志成点点头，说道：“那好，拉里副总裁就马上牵头，组建团队去完成这笔交易收购。
这笔交易可贷款五成，时机成熟，我们再重置按揭贷款，优化利润率。”
拉里高兴的点点头，说道：“好的，我们一定圆满完成１
接下来，刘志成又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目，并讨论了管理上的内容。
这期间，刘志成表现出来的专业性，让大家大开眼界，暗叹刘志成不愧是世界大型地产公司的创始人。
对于5亿美刀的‘黄埔1号’私募基金，刘志成的目的是——增加黄埔集团和本人在香江的影响力。
回报率其实也无需太高，每年15%以上便可以让所有人满意。
而这只基金中不少股东，有政府官员、商界名流，总之占据着香江的绝对核心力量。
‘黄埔1号’的五亿美刀资金，若无意外，已经花掉四成（贷款五成），剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。
而后面的项目，刘志成让大家扩大范围，第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业.都可以考虑，但需要经过讨论和审批。
刘志成在北美忙完后，没有回香江，而是来到了日不落伦敦。
几天后。
在伦敦庄园休整一晚后，刘志成开始了一天的工作。
工作不玩妞，玩妞不工作，这是刘志成的座右铭。
刘志成的车队驶向金丝雀码头，这个让他魂牵梦萦的项目。
不是因为这个项目可以赚多少钱（当然也可以赚不少钱），而是它是一个里程碑式的项目，好比一个城市的‘地标性建筑’。
比如他投资美洲，‘曼哈顿八幢摩天大厦’就是他的代表作，让人津津乐道的杰作。
而他欧洲的代表作，当然就是‘金丝雀码头’项目。
当然，目前来说肯定是里切曼的代表作，而刘志成最多是个投资人。
但刘志成知道，里切曼就是给他打工的而已。
劳斯莱斯车队通过一座桥，驶入金丝雀码头。
它位于狗岛区内一个半岛形地块河，它三面被泰晤士环绕，面积0.35平方公里（380万平方英尺，相当于1.6个香江太古城）。
金丝雀码头隶属伦敦道克兰区，位于伦敦市区向东5公里，道克兰区占地面积8.5平方公里。
将来其内部的道格岛拥有该地区绝大部分的商业性建筑，而金丝雀码头将会成为道克兰商务区事实上的核心区。
目前金丝雀码头项目已经建成8幢高楼，约650万平方尺的办公面积，开发还不到一半面积。
(本章完)